地产投资极速下滑 四行业“受累”

2011-11-14 | 发布者：杜立君 | 来自工程机械在线

• 未来地产投资增速快速下滑风险正在加大。

　　根据各项数据表明，未来地产投资增速快速下滑风险正在加大；作为此前拉动我国经济的重要引擎，房地产投资增速的下滑究竟会带来什么影响？会不会影响到经济增速？成为了人们最关注的问题。

　　未来形势地产投资增速快速下滑风险加大

　　尽管10月房地产投资同比增速高达25.1%，但越来越多的数据都在表明我们应该关注未来房地产投资增速下滑的情况。作为房地产投资的领先指标，商品房新开工面积和施工面积8月以来连续下滑。1-10月的新开工面积、施工面积分别同比增长21.7%和28.4%，较1-9月分别回落2个和1.3个百分点。

　　值得关注的是，10月全国商品房销售面积单月同比增速从上个月的9.5%下滑至-9.9%，年内首度出现负增长。此外，10月单月商品房销售面积季调之后的绝对值从9月的95.2百万平方米下滑至84百万平方米，环比下滑12%。单月的销售面积、销售额和销售均价则分别同比下降9.1%、11.5%和2.6%，这是年内继4月后第二次出现负增长。

　　“现在趋势很明显，10月房地产销售面积加速下滑，量价螺旋式下跌的风险在加大。”莫尼塔房地产行业分析师王沛表示道，从我跟踪的数据来看，37个大中城市11月第一周的交易量已经显示有12%的下滑幅度，未来几个月交易量同比增速将延续负增长，并进一步下滑，地产投资增速后期快速下滑的风险在加大。

　　王沛的担忧不无道理。最直接的反映就是开发商资金来源情况。前10月国内贷款、利用外资、自筹资金以及个人按揭贷款同比增幅均较去年全年出现明显回落。在银行贷款、销售回款等多项资金来源趋紧的情况下，开发商越来越依赖自筹方式来补充资金来源，前10月自筹资金占比与前9月持平达41%，明显高于2009年的31%和2010年的37%。

　　“年底前是开发工程款的结算时点，开发商资金链压力将明显加大，这会抑制自筹资金的使用。”王沛认为，目前来看政府对地产调控是中长期的，而并没有放松的意思。尽管今年有保障房撑腰，但是随着保障房的目标基本实现，未来投资增速会下降，我预计11月单月增速会在20%，12月会在18%，但是明年的一季度会一下子跌到8-9%。“这主要是因为尽管地产建筑活动已经明显下滑了，但是开发商年内报数字都有一定的惯性，而新的一年开发商会确定新的计划，然后才会正式下调计划。尽管一季度会出现比较大幅度的下滑，但是随着二、三季度保障房投资的起来，因此明年全年仍会维持在18%左右的增幅。”

　　此外，从开发商拿地情况来看，10月全国133个城市土地成交面积为5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%。其中住宅类用地成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%，拿地面积的减少也预示着未来新开工面积将会进一步下滑。

　　下滑影响四大行业将受负面影响

　　作为此前拉动我国经济的重要引擎，房地产增速的下滑究竟会带来什么影响？

　　专业分析师刘启元表示，房地产行业景气下降对经济会产生直接和间接两种影响。直接影响是指房地产投资下降对GDP的影响；间接影响则是指房地产下滑对相关上下游行业的景气与投资、金融体系、政府财政收入、消费和就业的影响。

　　“现在有人担心房地产投资增速的下滑会拖累固定资产投资，进而会导致经济的下行从而出现硬着陆风险。我认为地产增速下滑的确会影响到固定资产投资，但政府既然敢选择这样调控，就会有对冲，比如从目前来看中央项目投资有见底回升的趋势。在经济转型的背景下，地产增速的放缓也意味着会对其他行业的投资会增加，因此总体上来看地产增速的下滑会影响到经济，但政府绝对不会为了只调控房地产而不顾及经济增长情况，未来对新兴产业的扶持力度会越来越大。”刘启元进一步认为。

　　此外，从关联度来看，房地产投资下滑或将对建材、家电、家具及工程机械等各行业将产生负面影响。

　　这其中，水泥产量增速和固定资产投资增速的关联度比和房地产投资增速的关联度高。而平板玻璃产量增速与房地产投资增速的关联度最强，房地产投资下滑将更大程度地拖累平板玻璃的需求。此外，挖掘机、铲土机产量增速和房地产投资增速相关性比较高，起重机的相关性低一些。作为下游来看，房地产投资增速的走势和空调内销及电视机内销销量增速的走势大体上一致，随着房地产销量和投资的进一步下滑，主要的白电（空调、冰箱和洗衣机）和黑电（电视机）销量增速下滑也是大概率事件。

　　行业前景业绩增速将出现放缓

　　从三季报情况来看，前三季度房地产（以申万行业划分，136家）上市公司共实现营业收入2406亿元，同比上升19.65%，环比二季度上升58.67%；归属母公司股东净利润327亿，同比上升26.24%，环比上升47.52%；表明三季度房地产企业整体业绩较二季度以及去年同期都有所好转，但今年以来房地产企业的营业收入以及净利润的增长比起去年均出现明显回落。

　　未来地产行业前景又如何？“在经历了萎靡的金九银十后，房价下跌的预期进一步加强，造成观望情绪的明显上升，交易量在11月可能面临继续下滑的风险，同时调控政策在近期不大有松动的可能，因此我对11月地产板块的表现评级为‘负面’。”王沛指出。

　　东莞证券房地产行业分析师黄凡认为，当前市场的观望情绪浓厚，投资者对房价下降预期更是有增无减。行业融资困难、成本增加，面对资金与业绩双重压力，大多房企在四季度将会加大推盘力度以及逐步降价促销。未来楼市销售难度仍然较大，销量难以大幅增长；同时随着房价向下，房企利润将受到挤压，因此预计今年以及明年房地产企业业绩增速将出现放缓，房地产企业销售毛利率以及净利率都会出现一定的回落。

　　业内人士则指出，随着通胀下行，宏观政策会逐渐转向比较放松，流动性紧张状况将趋向缓和。流动性改善对于购房需求回升有利，但是更重要的是流动性改善的程度，它决定行业明后年的增速，也决定地产股能否跑赢大盘。